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Quo Vadis, Mietpreisbremse?

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Die Mietpreisbremse - Infos und News

Der am 19.05.2017 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2017 gilt für alle Mietverträge, deren Datum einen Bezug zum Erhebungsstichtag am 01.09.2016 hat, also jedenfalls für alle Verträge, die nach dem 01.09.2016 abgeschlossen wurden. Für die Bewohner der etwa 470 000 Mietwohnungen in Berliner Altbauten hat sich der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Mietspiegel 2015 je nach Wohnlage um bis zu 44,3 % erhöht. Ein wenig freuen können sich Mieter großer Wohnungen in einfachen Wohnlagen: Im Mietspiegelfeld J 1 liegt die Erhöhung bei 5,3 % (siehe unser Blog). Allerdings sind ganze Milieuschutzgebiete (z.B. Boxhagener Platz) von einfacher in die mittlere Wohnlage hochgestuft worden. Hier lohnt ein Blick auf die mögliche Ersparnis der Mieter einer 100 qm-großen und sanierten Wohnung im Milieuschutzgebiet Boxhagener Platz (Nettokaltmiete 1100 €). Nach dem Mietspiegel 2015 lag die ortsübliche Vergleichsmiete dieser Wohnung bei maximal 7,42 €/qm. Mit der neuen Lageeinordnung sind es etwa 10 €/qm. Damit liegt die mögliche Ersparnis durch die Mietpreisbremse bei 0 €, wogegen nach dem Mietspiegel 2015 eine Ersparnis in Höhe von etwa 300.- € erzielt werden konnte. Bei neueren Wohnungen ab Baujahr 2003 kann i.d.R. nur noch eine Ersparnis erzielt werden, wenn die Mieten bei über 15 €/qm liegen. In nahezu allen Wohnungsgrößen und Lagen hat der neue Berliner Mietspiegel 2017 die mögliche Ersparnis für Mieter erheblich reduziert. Daneben sind die rechtlichen Risiken gestiegen.

Einführung

Deine Rechte als Mieter wurden mit Einführung der Mietpreisbremse gestärkt. Die Bundesregierung hat mit den § 556 d-g BGB die Mietpreisbremse eingeführt. Mieten dürfen nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie gilt allerdings nur, wenn die Länder in Verordnungen für das Gebiet einen „angespannten Wohnungsmarkt“ erklären. Berlin hat die Verordnung zum 01.06.2015 für alle Bezirke erlassen, Bayern zum 01.08.2015 für 144, NRW zum 01.07.2015 für 22 Städte und Gemeinden. Insgesamt wurde die Mietpreisbremse in 313 Städten und Gemeinden eingeführt.

Wirksamkeit

Nach einem Urteil vom 14.09.2017 des Landgerichts Berlin ist die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) mit dem GG Art.3 Abs. 1 nicht vereinbar. Die Frage soll dem Verfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt werden. Neben der Verfassungsmäßigkeit des §556d BGB steht die Wirksamkeit der Landesverordnungen bei den Gerichten auf dem Prüfstand. Das Amtsgericht München hat am 20.06.2017 die bayerische Landesverordnung  für unwirksam erklärt. Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat die Verordnung in einem Verfahren am 23.05.2017 für unwirksam erklärt, das Amtsgericht Hamburg-St.Georg dagegen hält in einem anderen Fall die gleiche Verordnung im Urteil vom 22.06.2017 für wirksam. Die Frage, ob die Landesverordnungen wirksam sind, und ob § 556d BGB vereinbar ist mit GG Art.3 Abs. 1, wird künftig in jedem Einzelverfahren in den Fokus rücken können.

Politik

Die neue Regierungskoalition (CDU/FDP) in Nordrhein-Westfalen hat die Rücknahme der Mietpreisbremse beschlossen, ebenso die neue Jamaika-Koalition in Schleswig-Holstein. Nach der Bundestagswahl wird man sehen müssen, ob die neue Bundesregierung die §§ 556 d-g BGB so lässt, verschärft oder streicht. In der CDU möchte man sich das offenhalten, die SPD möchte verschärfen, die FDP will streichen.

Fazit: Im Bund der § 556 BGB mit großen Schlupflöchern und etwaigen Verfassungsproblemen, in den Ländern die Landesverordnungen löchrig wie Schweizer Käse.

Unsicherheiten überwiegen derzeit!

Die neuen CDU-geführten Regierungen in NRW und SH haben die Streichung der Mietpreisbremse für Ihre Länder beschlossen. Die bayerische Mietpreisbremsverordnung ist vom Amtsgericht München (dem einzigen Amtsgericht in München, und dem größten Amtsgericht in Bayern) für unwirksam erklärt worden. In Berlin wurde die Wirksamkeit der Landesverordnung noch nicht in Zweifel gezogen, aber das Landgericht Berlin hält die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für unvereinbar mit dem Grundgesetz (Art. 3 Abs. 1). Ausweislich des Urteils vom 14.09.2017 soll die Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt werden. Sollte nach der Bundestagswahl am 24.09.2017 eine Große Koalition zustande kommen, wird die Mietpreisbremse voraussichtlich neu formuliert werden müssen. Bei anderen Konstellationen ist die Streichung der Mietpreisbremse auf Bundesebene (§ 556 d-g) vorstellbar, zumal eine Partei die Streichung als wohnungspolitisch wichtigste Maßnahme erachtet.  Vielleicht gehen die Länder auch unterschiedliche Wege und führen solche Maßnahmen ein, bei denen nicht Mieter die Maßnahmen umsetzen müssen, sondern die Verwaltungen.

Bei Verfahrensdauern von 4-6 Monaten sollte man derzeit kein neues Verfahren beginnen.

Mietentwicklung Berlin, 2005 – 2017

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