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Quo Vadis, Mietpreisbremse?

 

 

 

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Die Mietpreisbremse - Infos und News

Der am 19.05.2017 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2017 gilt für alle Mietverträge, deren Datum einen Bezug zum Erhebungsstichtag am 01.09.2016 hat, also jedenfalls für alle Verträge, die nach dem 01.09.2016 abgeschlossen wurden. Für die Bewohner der etwa 470 000 Mietwohnungen in Berliner Altbauten hat sich der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Mietspiegel 2015 je nach Wohnlage um bis zu 44,3 % erhöht. Ein wenig freuen können sich Mieter großer Wohnungen in einfachen Wohnlagen: Im Mietspiegelfeld J 1 liegt die Erhöhung bei 5,3 % (siehe unser Blog). Allerdings sind ganze Milieuschutzgebiete (z.B. Boxhagener Platz) von einfacher in die mittlere Wohnlage hochgestuft worden. Hier lohnt ein Blick auf die mögliche Ersparnis der Mieter einer 100 qm-großen und sanierten Wohnung im Milieuschutzgebiet Boxhagener Platz (Nettokaltmiete 1100 €). Nach dem Mietspiegel 2015 lag die ortsübliche Vergleichsmiete dieser Wohnung bei maximal 7,42 €/qm. Mit der neuen Lageeinordnung sind es etwa 10 €/qm. Damit liegt die mögliche Ersparnis durch die Mietpreisbremse bei 0 €, wogegen nach dem Mietspiegel 2015 eine Ersparnis in Höhe von etwa 300.- € erzielt werden konnte. Bei neueren Wohnungen ab Baujahr 2003 kann i.d.R. nur noch eine Ersparnis erzielt werden, wenn die Mieten bei über 15 €/qm liegen. In nahezu allen Wohnungsgrößen und Lagen hat der neue Berliner Mietspiegel 2017 die mögliche Ersparnis für Mieter erheblich reduziert. Daneben sind die rechtlichen Risiken gestiegen.

Manche Amtsgerichte halten die Verordnungen der Länder zur Mietpreisbremse für unwirksam. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig und hat am 7. Dezember 2017 beschlossen, ein Berufungsverfahren dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen. Nach den Koalitionsverhandlungen im Bund soll die Mietpreisbremse verschärft werden.

Einführung

Deine Rechte als Mieter wurden mit Einführung der Mietpreisbremse gestärkt. Die Bundesregierung hat mit den § 556 d-g BGB die Mietpreisbremse eingeführt. Mieten dürfen nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie gilt allerdings nur, wenn die Länder in Verordnungen für das Gebiet einen „angespannten Wohnungsmarkt“ erklären. Berlin hat die Verordnung zum 01.06.2015 für alle Bezirke erlassen, Bayern zum 01.08.2015 für 144, NRW zum 01.07.2015 für 22 Städte und Gemeinden. Insgesamt wurde die Mietpreisbremse in 313 Städten und Gemeinden eingeführt.

Wirksamkeit

Nach einem Urteil vom 14.09.2017 des Landgerichts Berlin ist die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) mit dem GG Art.3 Abs. 1 nicht vereinbar. Neben der Verfassungsmäßigkeit des §556d BGB steht die Wirksamkeit der Landesverordnungen bei den Gerichten auf dem Prüfstand. Das Amtsgericht München hat am 20.06.2017 die bayerische Landesverordnung  für unwirksam erklärt. Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat die Verordnung in einem Verfahren am 23.05.2017 für unwirksam erklärt, das Amtsgericht Hamburg-St.Georg dagegen hält in einem anderen Fall die gleiche Verordnung im Urteil vom 22.06.2017 für wirksam.

Politik

Die neue Regierungskoalition (CDU/FDP) in Nordrhein-Westfalen hat die Rücknahme der Mietpreisbremse beschlossen, ebenso die neue Jamaika-Koalition in Schleswig-Holstein. Die Große Koalition im Bund – deren Zustandekommen wahrscheinlich ist – möchte die Mietpreisbremse verschärfen. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) aber für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht angerufen.

 

Unsicherheiten überwiegen derzeit!

Die neue Justizministerin will noch in diesem Jahr die Mietpreisbremse verschärfen – wie und wann genau ist noch unklar. Im Alltag der Wohnungsvermietung in Berlin war das Gesetz eher ein Beschleuniger, weil sich moderate Vermieter gegenüber den weniger moderaten Vermietern durch das Gesetz im Nachteil sahen. Vermieter, die vorher schon überhöhte Mieten verlangten, und davon gab es viele, aber eben auch viele, die sich am Mietspiegel orientierten, wurden durch das Gesetz insofern belohnt, als dass diese Vermieter für die Zukunft weiterhin höhere Mieten verlangen durften, unabhängig von Lage und Qualität. Es ist fraglich, ob man von moderaten Vermietern erwarten darf, dass sie unter diesen Umständen moderat bleiben. Wenn alle, die schnell gefahren sind, künftig auch schnell fahren dürfen, wird fast jeder, der es kann, seine Geschwindigkeit erhöhen, damit er nicht zu denen gehört, die für immer langsam fahren müssen. Wer in München bisher 20.- €/qm oder in Berlin 15.- €/qm verlangte, darf es weiterhin, wer in Berlin bisher den Mietspiegelwert von ca. 7.- €/qm verlangte, darf gemäß der Mietpreisbremse künftig auch nicht mehr verlangen. Die 67. Kammer am Landgericht Berlin hält das Gesetz (§ 556d BGB) aus diesem und anderen Gründen für unvereinbar mit dem Grundgesetz (Art. 3 Abs. 1) und hat die Frage der Verfassungsmäßigkeit dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Weitere rechtliche Probleme bereiten die Landesverordnungen in Bayern, Hessen und Hamburg. Die bayerische „Mietpreisbremsverordnung“ ist vom Amtsgericht München für unwirksam erklärt worden. Das Landgericht München I hat das Urteil des Amtsgerichts im Berufungsverfahren bestätigt. Das Landgericht Frankfurt hat die Verordnung in Hessen für unwirksam erklärt. Die Amtsgerichte in Hamburg kamen zu unterschiedlichen Auffassungen. Wenn ein Gesetz nun in manchen Bundesländern gilt, während es in anderen nicht gilt, obwohl es dort gelten sollte, ist ein Zeichen dafür, dass der Gesetzgeber nicht willens oder in der Lage ist, ein befriedendes Gesetz und entsprechende Verordnungen zu erlassen.

Wir bleiben bei der Einschätzung: Bei Verfahrensdauern von 4-6 Monaten sollte man derzeit kein neues Verfahren beginnen, zumal die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes weiterhin fraglich ist.

Mietentwicklung Berlin, 2005 – 2017

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