FAQs

Fragen zu mietfair.de

Was macht mietfair.de?

mietfair.de informiert über die aktuellen Entwicklungen zur Mietpreisbremse. Mit dem neuen Berliner Mietspiegel 2017 ist die mögliche Ersparnis für die Berliner Mieter deutlich niedriger, während die Risiken gestiegen sind. Während die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse abschaffen und damit möglicherweise ein politisches Ende der Mietpreisbremse einläuten, sind mit dem Urteil des Amtsgerichts München vom 21.06.2017 (Az. 414 C 26570/16) und den unterschiedlichen Urteilen der Amtsgerichte in Hamburg (AG St.Georg, 22.06.2017, AZ 913 C 2/17, AG Altona, 23.05.2017, Az. 316 C 380/16) die rechtlichen Risiken gestiegen. Waren zuvor schon u.a. mit den Ausnahmeregelungen der § 556 d-g BGB Möglichkeiten zur Umgehung der Mietpreisbremse geschaffen, steht nun auch die Wirksamkeit der Landesverordnungen in Frage.

Wir beobachten die weitere Entwicklung und informieren in unserem Blog.

Fragen zur Mietpreisbremse

Was regelt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse regelt die zulässige Miete von Wohnungen bei Mietbeginn. Die vereinbarte Miete ist zulässig, sofern sie die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann in Berlin mit Hilfe des Berliner Mietspiegels bestimmt werden. Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu ermittelt und gilt als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB.

Seit wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist in Berlin seit dem 01.06.2015 in Kraft. Gesetzliche Grundlagen sind die Regelungen des § 556 d Abs. 2 BGB (Mietrechtsnovellierungsgesetz) und die Mietenbegrenzungsverordnung, die für das gesamte Stadtgebiet Berlins einen angespannten Wohnungsmarkt erklärt.

Für welche Verträge gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt für Verträge von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern bei Neu- und Wiedervermietung, die ab dem 01.06.2015 abgeschlossen wurden. Sie gilt nicht für die Vermietung von Ein- und Zweifamilien-, sowie Reihenhäusern.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

Die Mietpreisbremse gilt gem. §§ 556 e, f BGB nicht (sog. Ausnahmen) für Wohnungen in Neubauten und für Wohnungen in Altbauten, die umfassend saniert wurden. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 bezugsfertig wurden. Altbauten gelten als umfassend saniert, wenn die Kosten der Sanierung etwa 1/3 der Neubaukosten (derzeit ca. 800.- €/ m2) betragen haben.

Die am schärfsten kritisierte Ausnahme ist der sog. Bestandschutz: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach der Mietpreisbremse höchstens zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen, sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Sind möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse – entgegen der gängigen Annahme, dass möblierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen sind – ebenfalls. Von einer möblierten Wohnung spricht man, wenn eine Wohnung zumindest überwiegend vom Vermieter mit den für die Einrichtung wesentlichen Gegenständen (Stühle, Tisch, Schrank, Bett, etc.) ausgestattet ist. Der Möblierungszuschlag darf monatlich etwa 2-3% vom Zeitwert der Möbel bei Einzug betragen. Die Nutzungsdauer der Möbel kann pauschal auf 10 Jahre festgelegt und die Anschaffungskosten linear abgeschrieben (LG Berlin 63 S 365/01) werden. Befinden sich in Deiner Wohnung Möbel im Wert von ca. 5000 €, die dort bereits seit fünf Jahren befindlich sind, so beträgt der Zeitwert dieser Möbel ca. 2500 €. Der Möblierungszuschlag sollte in diesem Beispiel den Betrag von ca. 50 bis 75 € nicht überschreiten.

Welche Urteile gibt es zur Mietpreisbremse?

Das Amtsgericht Lichtenberg gab einer Studentin bei Einforderung zu viel gezahlter Miete Recht: In Friedrichsfelde-Ost hatte die Frau mit ihrer Schwester für eine Dreiraum-Wohnung mit einer Wohnfläche von 73,95 qm eine Kaltmiete in Höhe von 562,02 € bezahlt, mithin 30 € mehr, als nach den Regeln der Mietpreisbremse zulässig. Die Verhandlungen mit dem Vermieter, die sie mit Hilfe eines Mietervereins führte, brachten kein Ergebnis. Deshalb reichte sie Klage beim Amtsgereicht Lichtenberg ein. Das Gericht gab der Studentin in seinem Urteil vom 30.09.2016 recht. (Geschäftsnummer 2 C 202/16)

Auch das Amtsgericht Neukölln hat sich mit der Verordnung über die sogenannte Mietpreisbremse auseinandergesetzt und ebenfalls zugunsten des Mieters entschieden: In dem am 8. September 2016 verkündeten, noch nicht rechtskräftigen Urteil wurde die Vermieterin verurteilt, an ihren Mieter überhöhte Miete von monatlich je 221,09 EUR netto kalt, insgesamt 1.105,45 EUR, zuzüglich Zinsen für fünf zurückliegende Monate zurückzuzahlen. Zugleich wurde eine entsprechende Feststellung getroffen, dass die mit 725,00 EUR netto kalt vereinbarte Miete in Höhe des Betrages von 221,09 EUR unwirksam sei. In dem Urteil erfolgte eine ausführliche Prüfung, ob die Verordnung verfassungsgemäß sei. Das Amtsgericht Neukölln bejahte dies im Ergebnis.

Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 8. September 2016, Aktenzeichen 11 C 414/15
Landgericht Berlin, Aktenzeichen 65 S 424/16.

Fragen zur „Ortsüblichen Vergleichsmiete“

Was bedeutet der Begriff „Ortsübliche Vergleichsmiete“?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Nicht berücksichtigt werden bei der Ermittlung Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz (Kostenmiete) oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage (Bewilligungsmiete) festgelegt worden ist (sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbindung). In Berlin wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Berliner Mietspiegel wiedergegeben. Existiert für eine Gemeinde kein Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete auch über drei vergleichbare Objekte und/oder durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden, siehe § 558 a Abs. 2 BGB.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist unter anderem Maßstab für die Rechtmäßigkeit der vereinbarten Miete gemäß der oben erklärten Mietpreisbremse.

Welche Bedeutung hat der Berliner Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Der Berliner Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin zum jeweiligen Stichtag üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Der Berliner Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558 d BGB alle zwei Jahre ermittelt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) nach Anerkennung durch die Interessenverbände von Mietern und Vermietern veröffentlicht. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB. Der Berliner Mietspiegel dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei den Amtsgerichten und dem Landgericht in Berlin. In einem Ausnahmefall hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AZ.235 C133/13) den Berliner Mietspiegel 2013 nicht als Begründungsmittel zugelassen. Dem gegenüber hat das Landgericht Berlin u.a. mit zwei Urteilen (Az.: 67 S 72/16 nach 9 C 145/15 und 18 S 111/15) die Bedeutung des Berliner Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestätigt.

Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel bestimmen?

Du kannst die ortsübliche Vergleichsmiete mit der online-Abfrage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin selbst bestimmen. Es ist leider nicht ganz einfach. Neben Baujahr, Lage und Größe der Wohnung musst Du die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Kriterien in den 5 Merkmalgruppen beurteilen. Abhängig vom Baujahr der Wohnung gibt es zusätzlich Sondermerkmale. Die Kriterien und Sondermerkmale werden naturgemäß unterschiedlich beurteilt. Es gibt viele Urteile zu den Kriterien der Merkmalgruppen und zu den Sondermerkmalen. Die Kriterien und Merkmale ändern sich mit jedem neuen Mietspiegel. Oft schätzen Vermieter, aber auch Mieter in Gerichtsverfahren die Situation anders ein als die Gerichte. Das endet dann in langwierigen und hartnäckig geführten Verfahren. Mietfair.de vermeidet solche unangenehmen Verfahren durch die Wahl einer Strategie und Zielsetzung im Verfahren, die wir Dir gerne erläutern und die wir mit Dir sorgfältig abstimmen.

Wann kann der Vermieter Modernisierungsumlagen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen?

Modernisierungen, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden und noch nicht auf die Nettokaltmiete umgelegt worden sind, dürfen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zulässigen Miethöhe gem. § 556 e Absatz 2 BGB berücksichtigt werden. Die Berechnung erfolgt analog zu der Bestimmung der Modernisierungsumlage bei bestehenden Mietverhältnissen (§ 559 Absatz 1 bis 3 BGB). Zunächst wird die ortsübliche Vergleichsmiete vor Modernisierung – also ohne Berücksichtigung der Merkmale, für die eine Modernisierungsumlage geltend gemacht wird – ermittelt. Dann wird die Modernisierungsumlage zu der so ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete addiert. Falls also Modernisierungsumlagen geltend gemacht werden, dürfen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Merkmale nicht berücksichtigt werden, für die eine Modernisierungsumlage geltend gemacht wird. Wurde z.B. in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn ein modernes Bad in einen Altbau vor 1918 eingebaut, und hierfür keine Modernisierungsumlage geltend gemacht, kann eine Modernisierungsumlage geltend machen. Jedoch darf das Merkmal „modernes Bad“ dann bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Die Vergleichsmiete ist so zu ermitteln, als wäre das moderne Bad nicht eingebaut, und dann wird die Modernisierungsumlage auf diese Vergleichsmiete addiert.

Modernisierungen, die vor Mietbeginn durchgeführt wurden, und bereits auf die Nettokaltmiete umgelegt wurden, sind Teil der (neuen) Nettokaltmiete geworden. Diese Modernisierungsumlage ist weiterhin geschützt. Wenn die Wohnung neu vermietet wird, gibt es zwei Möglichkeiten. Die zulässige Miete bei Neuvermietung kann höher sein als die (neue) Miete des Vormieters. Dann greift der sog. Bestandsschutz, wie in Absatz 7 beschrieben. Die zulässige Miete bei Neuvermietung kann niedriger sein, als die (neue) Miete des Vormieters. Dann kann der Vermieter die Miete verlangen, die zulässig ist, und seine Modernisierungsumlage geht ebenfalls nicht verloren. Er kann dabei wählen, ob er die zulässige Miete so ermittelt, dass alle Merkmale einfließen, oder dass nur die Merkmale vor Modernisierung einfließen, und dann die Modernisierungsumlage addieren. Das sind aber Detailfragen, die mietfair.de für Dich klärt.

Abzugrenzen von Modernisierungsmaßnahmen sind immer die Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache im Sinne des § 555 a BGB dienen. Modernisierungsmaßnahmen sind laut Legaldefinition (§ 555 b BGB) bauliche Veränderungen des Vermieters, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, oder durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Kritik an der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse hat in Berlin kaum Einfluss auf die Mieten

Zum 1‐jährigen Geburtstag der Mietpreisbremse in Berlin zieht der Berliner Mieterverein e.V. Bilanz. Am 1. Juni 2015 ist im gesamten Stadtgebiet Berlins die Mietpreisbremse in Kraft getreten, mit der bei Wiedervermietung die Miethöhe auf bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. „Nach zwölf Monaten ist die Bilanz ernüchternd“, erklärt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Die Erwartungen an die Mietpreisbremse haben sich nicht erfüllt. Zwei Expertisen der Forschungsinstitute RegioKontext und Institut Für Soziale Stadtentwicklung (IFSS) zeigen ebenso wie eine Analyse der Beratungspraxis des Berliner Mietervereins, dass die Mietpreisbremse keinen nennenswerten Einfluss auf die Höhe der Mieten bei Wiedervermietung hat. Die Angebotsmieten lagen um 31% über der Mietpreisbremsenkappung. Die Mietpreisbremse wird offenkundig von einem großen Teil vor allem privater Wohnungsunternehmen und Vermieter missachtet. „Wir fordern daher den Bundesgesetzgeber auf, mit dem zweiten Mietrechtsänderungspaket auch eine Nachbesserung der Mietpreisbremse noch in dieser Legislaturperiode des Bundestags vorzunehmen“, so Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins und Vorstandsmitglied des Deutschen Mieterbundes.

Quelle: Berliner Mieterverein, Pressemitteilung 16/2016

Die Mietpreisbremse hat den Mietpreisanstieg nicht gedämpft

Die Regelungen der Mietpreisbremse haben bisher nicht die intendierten Wirkungen entfaltet. Weder wurde der Mietpreisanstieg gedämpft, noch scheinen ImmobilieneigentümerInnen im derzeitigen Umfeld damit zu rechnen, dass die Regulierung ihre künftigen Erträge substantiell beschneidet. Die Umgehungsmöglichkeiten der Regelung sind allem Anschein nach so vielfältig, dass sie nicht wirkt. … Die Gründe dafür liegen vor allem in den falschen Anreizstrukturen, die das Gesetz schafft. VermieterInnen können sich bei Missachtung der Mietpreisbremse kaum schlechter stellen als mit Gesetzestreue. … Dagegen können MieterInnen die Erfolgswahrscheinlichkeit eines Prozesses schwer einschätzen – ihnen fehlt es meist an dem nötigen Hintergrundwissen, um die Rechtmäßigkeit der Miete beurteilen zu können.

Quelle: DIW Wochenbericht Nr. 22/2016 vom 01.06.2016

Der Mietspiegel als Bezugsgröße steht in der Kritik

Dem Mietspiegel wird in der Regel vorgeworfen, er beruhe nicht auf repräsentativem Datenmaterial, die Extremwertbereinigung im Berliner Mietspiegel widerspreche anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und die Zuordnungen von Wohnungen zu den Lagen einfach, mittel und gut sowie die Definition der Lagen selbst verletze das Homogenitätsgebot.

Dass sich die Mietpreisbremse auf die Bezugsgröße der ortsüblichen Vergleichsmiete bezieht, ist „eine offene Flanke im Gesetz“, betont Jens Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID) und Präsident des Deutschen Immobilienverbands (IVD). Normalerweise gibt der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. In Deutschland gibt es aber längst nicht in allen Städten Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden. Oft gelten die Mietspiegel als veraltet oder basieren auf groben Schätzungen. „Am Ende wird es für Vermieter in Zukunft sehr schwierig zu ermitteln sein, welche Miete sie nun verlangen dürfen“, sagt Kießling.

In Städten, in denen es keinen Mietspiegel gibt, sollen laut Bundesjustizministerium gegebenenfalls die Mieterverbände Auskunft geben. Kann die Vergleichsmiete gar nicht ermittelt werden, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um prüfen zu können, ob die vereinbarte Miete zulässig ist. Zum Beispiel darf der Mieter erfahren, wie viel sein Vormieter gezahlt hat. Kritiker befürchten aufgrund dessen viele Rechtsstreitigkeiten.

Quelle: https://news.immowelt.de/n/2855-fuenf-gruende-warum-die-mietpreisbremse-mietern-nicht-hilft.html

Die Mietpreisbremse lässt zu viele Ausnahmen zu

Viele Kritiker sind der Meinung, dass die Mietpreisbremse nicht ernst genommen wird, weil es zu viele Ausnahmen gäbe. Tatsächlich gibt es Ausnahmen bei Neubauten, die nach dem 01.10.2014 fertiggestellt wurden, bei umfassender Sanierung und bei Bestandschutz. Lag die Vormiete schon vor Einführung der Mietpreisbremse höher, so dürfen VermieterInnen weiterhin die höhere Miete verlangen. Außerdem zeigt sich, dass Mieter, die zu hohe Mieten zahlen, nur selten dagegen vorgehen.

Es gibt keine Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse

Laut Handelsblatt vom 01.06.2016 fordert der der Deutsche Mieterbund „Da muss eine Sanktion her.“ Konkret soll neben der Mietpreisbremsen-Regelung die Vorschrift des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz so geändert werden, dass Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, grundsätzlich als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden können.

Quelle: Deutscher Mieterbund, 12.09.2016, www.mieterbund.de

Die Mietpreisbremse unterstützt hauptsächlich finanzstarke Wohnungssuchende

„Die Mietpreisbremse unterstützt hauptsächlich finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können“, sagt Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Beliebte Stadtteile würden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steige dort weiter, ohne dass gleichzeitig das Angebot ausgeweitet werden könne.

Die Befürchtung: Auch künftig suchen sich Vermieter die Mieter mit der größten Bonität aus, egal, wie viel die Wohnung kostet. Menschen mit geringerem Einkommen könnten sich die Wohnung nach dieser Theorie zwar leisten, hätten aber trotzdem das Nachsehen.

Quelle: Pressemitteilung Haus & Grund, 13.11.2014

Die Mietpreisbremse behindert Investitionen in Bauen und Wohnen

„Der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) Axel Gedaschko warnt davor, dass der Wohnungsmarkt noch knapper werden könnte- dann nämlich, wenn Vermieter ihre Wohnungen verkaufen, weil sich das Vermieten nicht mehr lohnt. Der Eigentümerverein Haus und Grund erwartet, dass in Mietshäusern bald weniger modernisiert und repariert wird.“

Quelle: dpa/Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz/berlin.de

Weitere Fragen

Was mache ich bei Mieterhöhungen, Mängeln in der Wohnung und anderen Fragen des Mietrechts?

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