Mietpreisbremse

Gesetzliche Grundlagen

In Berlin ist die Mietpreisbremse am 01.06.2015 in Kraft getreten. Die gesetzlichen Grundlagen sind die Regelungen des § 556 d Abs. 2 BGB (Mietrechtsnovellierungsgesetz) und die Mietenbegrenzungsverordnung, die für das gesamte Stadtgebiet Berlins einen angespannten Wohnungsmarkt erklärt.

Die Mietpreisbremse regelt die zulässige Miete von Wohnungen bei Mietbeginn.Demnach ist die vereinbarte Miete ist nur dann zulässig, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigt. Mit Hilfe des Berliner Mietspiegels kann die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Berlin  bestimmt werden. Der Berliner Mietspiegelgilt als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB und wird alle zwei Jahre neu ermittelt.

Die Mietpreisbremse gilt nur für Mietverträge, die ab dem 01.06.2015 abgeschlossen wurden und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei Neu- und Wiedervermietung. Für Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser kann die ortsübliche Vergleichsmiete und die höchstzulässige Miete gemäß §556 BGB nicht anhand des Berliner Mietspiegels festgestellt werden.

Ausnahmen

Die Mietpreisbremse gilt gem. §§ 556 e, f BGB nicht für Wohnungen in Neubauten und in Altbauten, die umfassend saniert wurden. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 bezugsfertig wurden, gelten als Neubauten. Altbauten gelten als umfassend saniert, wenn die Kosten der Sanierung etwa ein Drittel der Neubaukosten (derzeit ca. 800.- €/ m2) betragen haben.

Eine weitere Ausnahme ist der sog. Bestandschutz: Ist die Miete des vorherigen Mieters (Vormiete) höher als die höchst zulässige Miete nach der Mietpreisbremse, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Mietminderungen, sowie Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bleiben bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt.

Möblierte Wohnungen

Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse ebenfalls. Als möbliert gilt eine Wohnung, wenn sie zumindest überwiegend vom Vermieter mit den wesentlichen Gegenständen (Tisch, Stühle, Bett, Schrank etc.) eingerichtet ist. Der Möblierungszuschlag darf monatlich etwa 2-3% vom Zeitwert der Möbel bei Einzug betragen. Die Nutzungsdauer der Möbel kann pauschal auf zehn Jahre festgelegt und die Anschaffungskosten linear abgeschrieben werden (LG Berlin 63 S 365/01). Wenn sich in einer Wohnung Möbel im Wert von ca. 5000 € befinden, und das seit fünf Jahren, dann beträgt der Zeitwert dieser Möbel ca. 2500 €. Der Möblierungszuschlag sollte in diesem Beispiel den Betrag von ca. 50 bis 75 € nicht überschreiten.

Urteile zur Mietpreisbremse

Das Amtsgericht Neukölln hat sich mit der Verordnung über die sogenannte Mietpreisbremse auseinandergesetzt und zugunsten des Mieters entschieden: In dem am 8. September 2016 verkündeten, noch nicht rechtskräftigen Urteil wurde die Vermieterin verurteilt, an ihren Mieter überhöhte Miete von monatlich je 221,09 EUR netto kalt, insgesamt 1.105,45 EUR, zuzüglich Zinsen für fünf zurückliegende Monate zurückzuzahlen. Zugleich wurde eine entsprechende Feststellung getroffen, dass die mit 725,00 EUR netto kalt vereinbarte Miete in Höhe des Betrages von 221,09 EUR unwirksam sei. In dem Urteil erfolgte eine ausführliche Prüfung, ob die Verordnung verfassungsgemäß sei. Das Amtsgericht Neukölln bejahte dies im Ergebnis.

Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 8. September 2016, Aktenzeichen 11 C 414/15
Landgericht Berlin, Aktenzeichen 65 S 424/16.

Das Amtsgericht Lichtenberg gab einer Studentin bei Einforderung zu viel gezahlter Miete Recht: In Friedrichsfelde-Ost hatte die Frau mit ihrer Schwester für eine Dreiraum-Wohnung mit einer Wohnfläche von 73,95 qm eine Kaltmiete in Höhe von 562,02 € bezahlt, mithin 30 € mehr, als nach den Regeln der Mietpreisbremse zulässig. Die Verhandlungen mit dem Vermieter, die sie mit Hilfe eines Mietervereins führte, brachten kein Ergebnis. Deshalb reichte sie Klage beim Amtsgereicht Lichtenberg ein. Das Gericht gab der Studentin in seinem Urteil vom 30.09.2016 recht. (Geschäftsnummer 2 C 202/16)

Mietspiegel und „Ortsübliche Vergleichsmiete“

„Ortsübliche Vergleichsmiete“

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Mieten (§ 558 Abs. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnungen vergleichbarer Lage, Art, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung  einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Nicht berücksichtigt werden bei der Ermittlung Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz (Kostenmiete) oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage (Bewilligungsmiete) festgelegt worden ist (sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbindung). In Berlin wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Berliner Mietspiegel wiedergegeben. Existiert für eine Gemeinde kein Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete auch über drei vergleichbare Objekte und/oder durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden, siehe § 558 a Abs. 2 BGB.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist unter anderem Maßstab für die Rechtmäßigkeit der vereinbarten Miete gemäß der oben erklärten Mietpreisbremse.

Berliner Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin Der Berliner Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558 d BGB alle zwei Jahre ermittelt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) nach Anerkennung durch die Interessenverbände von Mietern und Vermietern veröffentlicht. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB. Der Berliner Mietspiegel dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei den Amtsgerichten und dem Landgericht in Berlin. In einem Ausnahmefall hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AZ.235 C133/13) den Berliner Mietspiegel 2013 nicht als Begründungsmittel zugelassen. Dem gegenüber hat das Landgericht Berlin u.a. mit zwei Urteilen (Az.: 67 S 72/16 nach 9 C 145/15 und 18 S 111/15) die Bedeutung des Berliner Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestätigt.

Modernisierungsumlagen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Modernisierungen, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden und noch nicht auf die Nettokaltmiete umgelegt worden sind, dürfen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zulässigen Miethöhe gem. § 556 e Absatz 2 BGB berücksichtigt werden. Die Berechnung erfolgt analog zu der Bestimmung der Modernisierungsumlage bei bestehenden Mietverhältnissen (§ 559 Absatz 1 bis 3 BGB). Zunächst wird die ortsübliche Vergleichsmiete vor Modernisierung – also ohne Berücksichtigung der Merkmale, für die eine Modernisierungsumlage geltend gemacht wird – ermittelt. Dann wird die Modernisierungsumlage zu der so ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete addiert. Falls also Modernisierungsumlagen geltend gemacht werden, dürfen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Merkmale nicht berücksichtigt werden, für die eine Modernisierungsumlage geltend gemacht wird. Wurde z.B. in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn ein modernes Bad in einen Altbau vor 1918 eingebaut, und hierfür keine Modernisierungsumlage geltend gemacht, kann eine Modernisierungsumlage geltend machen. Jedoch darf das Merkmal „modernes Bad“ dann bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Die Vergleichsmiete ist so zu ermitteln, als wäre das moderne Bad nicht eingebaut, und dann wird die Modernisierungsumlage auf diese Vergleichsmiete addiert.

Modernisierungen, die vor Mietbeginn durchgeführt wurden, und bereits auf die Nettokaltmiete umgelegt wurden, sind Teil der (neuen) Nettokaltmiete geworden. Diese Modernisierungsumlage ist weiterhin geschützt. Wenn die Wohnung neu vermietet wird, gibt es zwei Möglichkeiten. Die zulässige Miete bei Neuvermietung kann höher sein als die (neue) Miete des Vormieters. Dann greift der sog. Bestandsschutz, wie in Absatz 7 beschrieben. Die zulässige Miete bei Neuvermietung kann niedriger sein, als die (neue) Miete des Vormieters. Dann kann der Vermieter die Miete verlangen, die zulässig ist, und seine Modernisierungsumlage geht ebenfalls nicht verloren. Er kann dabei wählen, ob er die zulässige Miete so ermittelt, dass alle Merkmale einfließen, oder dass nur die Merkmale vor Modernisierung einfließen, und dann die Modernisierungsumlage addieren. Das sind aber Detailfragen, die mietfair.de für Dich klärt.

Abzugrenzen von Modernisierungsmaßnahmen sind immer die Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache im Sinne des § 555 a BGB dienen. Modernisierungsmaßnahmen sind laut Legaldefinition (§ 555 b BGB) bauliche Veränderungen des Vermieters, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, oder durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Welcher Mietspiegel gilt für die Mietpreisbremse?

Am 19.05.2017 wurde der neue Berliner Mietspiegel 2017 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgestellt. Mit Stichtag 01.09.2016 stieg die gewichtete Durchschnittsmiete gegenüber dem Mietspiegel 2015 demnach um 9,4 %. Welcher Mietspiegel gilt nun für die Mietpreisbremse, also die Prüfung auf Zulässigkeit der Miete nach § 556 d BGB? Bei Mieterhöhungsverlangen gilt die sogenannte Stichtagsregelung: Nach BGH-Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46 müssen Gerichte bei Mieterhöungsverlangen (§ 558 BGB) den Mietspiegel anwenden, dessen Erhebungsstichtag sich auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezieht. Hat ein Mieter das Mieterhöhungsverlangen z.B. am 01.09.2016 oder danach erhalten, und wurde das Verlangen mit dem Mietspiegel 2015 begründet, so wenden die Gerichte nach Erscheinen des Mietspiegels 2017 in laufenden Verfahren bereits den Mietspiegel 2017 an. Man sollte davon ausgehen, dass Gerichte in laufenden Verfahren im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse ( § 556 d BGB) ebenfalls diese Stichtagsregelung anwenden, d.h. die ortsübliche Vergleichsmiete wird bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2016 abgeschlossen wurden, voraussichtlich anhand des neuen Mietspiegels 2017 ermittelt.

 

 

 

 

Kritik an der Mietpreisbremse

Die Landesverordnungen zur Mietpreisbremse sind teilweise unwirksam

Den Urteilen des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (AG St.Georg, 22.06.2017, AZ 913 C 2/17) und des Amtsgerichts Hamburg-Altona (AG Altona, 23.05.2017, Az. 316 C 380/16)kommt, wie auch schon dem Urteil des AG München vom 21.06.2017 (Az. 414 C 26570/16) eine Signalwirkung zu. Denn alle Urteile tragen dazu bei, dass der Fokus der Amtsgerichte stärker auf die rechtliche Wirksamkeit der Landesverordnungen zur Mietpreisbremse gelenkt wird. Die Urteile entfalten zunächst nur eine Wirkung zwischen den Parteien des Verfahrens, auch wenn die Mieter- und Vermieterverbände die jeweiligen Urteile gerne anders interpretieren. Denn die zuständigen Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (BGH, Urteil vom 04. November 2015 – VIII ZR 217/14 –, BGHZ 207, 246-296, juris Rn 21).

Bei der Frage, ob die jeweiligen Landesverordnungen wirksam sind, kann man jedenfalls unterschiedlicher Auffassung sein. Das haben die Urteil gezeigt. Weiterhin sind sowohl die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung  und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nach Einführung der Mietpreisbremse unter Zeitdruck beschlossen worden. Es fällt auf, dass gewisse Schwierigkeiten bei der Datenerfassung und beim Datenvergleich unbeachtet blieben. Insbesondere hätten die Länder die Entwicklung der Mietpreise in Hamburg, bzw. Berlin im Vergleich zur Entwicklung der Mietpreise im bundesweiten Durchschnitt genauer untersuchen müssen. So hat man sowohl in Berlin als auch in Hamburg die Entwicklung der Mieten in den beiden Mietspiegeln mit der Entwicklung des bundesdurchschnittlichen Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes verglichen, um die deutlich stärkeren Anstiege in den Ländern im Vergleich zum Bundesdurchschnitt nachzuweisen. Aber im Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes sind alle Bestandsmieten enthalten, und in den Mietspiegeln der Länder Berlin und Hamburg sind nur Mieten enthalten, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Man muss kein Statistiker sein, um diesen gravierenden Mangel zu erkennen.

Der Gesetzgeber sollte sich fragen, ob es richtig ist, dass Mieter mit fraglichen Rechtsgrundlagen in Mietrechtsstreitigkeiten geführt werden. Wir von mietfair.de machen da nicht mehr mit. Soll der Gesetzgeber eine Verordnung erlassen, und diese gefälligst selbst durchsetzen, wie dies u.a. bei den Zweckentfremdungsverordnungen und Bauordnungen bereits geschieht.

Die Mietpreisbremse hat in Berlin kaum Einfluss auf die Mieten

Zum 1‐jährigen Geburtstag der Mietpreisbremse in Berlin zieht der Berliner Mieterverein e.V. Bilanz. Am 1. Juni 2015 ist im gesamten Stadtgebiet Berlins die Mietpreisbremse in Kraft getreten, mit der bei Wiedervermietung die Miethöhe auf bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. „Nach zwölf Monaten ist die Bilanz ernüchternd“, erklärt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Die Erwartungen an die Mietpreisbremse haben sich nicht erfüllt. Zwei Expertisen der Forschungsinstitute RegioKontext und Institut Für Soziale Stadtentwicklung (IFSS) zeigen ebenso wie eine Analyse der Beratungspraxis des Berliner Mietervereins, dass die Mietpreisbremse keinen nennenswerten Einfluss auf die Höhe der Mieten bei Wiedervermietung hat. Die Angebotsmieten lagen um 31% über der Mietpreisbremsenkappung. Die Mietpreisbremse wird offenkundig von einem großen Teil vor allem privater Wohnungsunternehmen und Vermieter missachtet. „Wir fordern daher den Bundesgesetzgeber auf, mit dem zweiten Mietrechtsänderungspaket auch eine Nachbesserung der Mietpreisbremse noch in dieser Legislaturperiode des Bundestags vorzunehmen“, so Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins und Vorstandsmitglied des Deutschen Mieterbundes.

Quelle: Berliner Mieterverein, Pressemitteilung 16/2016

Die Mietpreisbremse hat den Mietpreisanstieg nicht gedämpft

Die Regelungen der Mietpreisbremse haben bisher nicht die intendierten Wirkungen entfaltet. Weder wurde der Mietpreisanstieg gedämpft, noch scheinen ImmobilieneigentümerInnen im derzeitigen Umfeld damit zu rechnen, dass die Regulierung ihre künftigen Erträge substantiell beschneidet. Die Umgehungsmöglichkeiten der Regelung sind allem Anschein nach so vielfältig, dass sie nicht wirkt. … Die Gründe dafür liegen vor allem in den falschen Anreizstrukturen, die das Gesetz schafft. VermieterInnen können sich bei Missachtung der Mietpreisbremse kaum schlechter stellen als mit Gesetzestreue. … Dagegen können MieterInnen die Erfolgswahrscheinlichkeit eines Prozesses schwer einschätzen – ihnen fehlt es meist an dem nötigen Hintergrundwissen, um die Rechtmäßigkeit der Miete beurteilen zu können.

Quelle: DIW Wochenbericht Nr. 22/2016 vom 01.06.2016

Der Mietspiegel als Bezugsgröße steht in der Kritik

Dem Mietspiegel wird in der Regel vorgeworfen, er beruhe nicht auf repräsentativem Datenmaterial, die Extremwertbereinigung im Berliner Mietspiegel widerspreche anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und die Zuordnungen von Wohnungen zu den Lagen einfach, mittel und gut sowie die Definition der Lagen selbst verletze das Homogenitätsgebot.

Dass sich die Mietpreisbremse auf die Bezugsgröße der ortsüblichen Vergleichsmiete bezieht, ist „eine offene Flanke im Gesetz“, betont Jens Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID) und Präsident des Deutschen Immobilienverbands (IVD). Normalerweise gibt der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. In Deutschland gibt es aber längst nicht in allen Städten Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden. Oft gelten die Mietspiegel als veraltet oder basieren auf groben Schätzungen. „Am Ende wird es für Vermieter in Zukunft sehr schwierig zu ermitteln sein, welche Miete sie nun verlangen dürfen“, sagt Kießling.

In Städten, in denen es keinen Mietspiegel gibt, sollen laut Bundesjustizministerium gegebenenfalls die Mieterverbände Auskunft geben. Kann die Vergleichsmiete gar nicht ermittelt werden, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um prüfen zu können, ob die vereinbarte Miete zulässig ist. Zum Beispiel darf der Mieter erfahren, wie viel sein Vormieter gezahlt hat. Kritiker befürchten aufgrund dessen viele Rechtsstreitigkeiten.

Quelle: https://news.immowelt.de/n/2855-fuenf-gruende-warum-die-mietpreisbremse-mietern-nicht-hilft.html

Die Mietpreisbremse lässt zu viele Ausnahmen zu

Viele Kritiker sind der Meinung, dass die Mietpreisbremse nicht ernst genommen wird, weil es zu viele Ausnahmen gäbe. Tatsächlich gibt es Ausnahmen bei Neubauten, die nach dem 01.10.2014 fertiggestellt wurden, bei umfassender Sanierung und bei Bestandschutz. Lag die Vormiete schon vor Einführung der Mietpreisbremse höher, so dürfen VermieterInnen weiterhin die höhere Miete verlangen. Außerdem zeigt sich, dass Mieter, die zu hohe Mieten zahlen, nur selten dagegen vorgehen.

Es gibt keine Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse

Laut Handelsblatt vom 01.06.2016 fordert der der Deutsche Mieterbund „Da muss eine Sanktion her.“ Konkret soll neben der Mietpreisbremsen-Regelung die Vorschrift des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz so geändert werden, dass Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, grundsätzlich als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden können.

Quelle: Deutscher Mieterbund, 12.09.2016, www.mieterbund.de

Die Mietpreisbremse unterstützt hauptsächlich finanzstarke Wohnungssuchende

„Die Mietpreisbremse unterstützt hauptsächlich finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können“, sagt Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Beliebte Stadtteile würden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steige dort weiter, ohne dass gleichzeitig das Angebot ausgeweitet werden könne.

Die Befürchtung: Auch künftig suchen sich Vermieter die Mieter mit der größten Bonität aus, egal, wie viel die Wohnung kostet. Menschen mit geringerem Einkommen könnten sich die Wohnung nach dieser Theorie zwar leisten, hätten aber trotzdem das Nachsehen.

Quelle: Pressemitteilung Haus & Grund, 13.11.2014

Die Mietpreisbremse behindert Investitionen in Bauen und Wohnen

„Der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) Axel Gedaschko warnt davor, dass der Wohnungsmarkt noch knapper werden könnte- dann nämlich, wenn Vermieter ihre Wohnungen verkaufen, weil sich das Vermieten nicht mehr lohnt. Der Eigentümerverein Haus und Grund erwartet, dass in Mietshäusern bald weniger modernisiert und repariert wird.“

Quelle: dpa/Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz/berlin.de

 

 

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